2017年，是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷政策調(diào)控頗為嚴(yán)厲和頻繁之年。這一年，全國各地出臺樓市相關(guān)政策和規(guī)定的次數(shù)之多、力度之大，都超過了以往。在2018年開年之際，中國房地產(chǎn)雜志社聯(lián)合上海易居房地產(chǎn)研究院繼續(xù)為您深度盤點(diǎn)過去一年中國房地產(chǎn)業(yè)值得回顧和銘記的十大標(biāo)志性事件。
事件一：限售政策密集出臺?抑制投機(jī)效應(yīng)初顯
2017年3月，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局等六部門發(fā)布樓市新政。這是全國首次出臺的限售政策。隨后全國多個(gè)熱點(diǎn)城市紛紛出臺類似政策，包括部分三四線城市也開始嘗試限售政策。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，除了上海等少數(shù)大城市以外，當(dāng)前全國限售城市數(shù)量已經(jīng)超過了50個(gè)。
評析：
2017年房地產(chǎn)市場需求端的抑制導(dǎo)向顯著，限售就屬于創(chuàng)新性的管制政策，體現(xiàn)了房住不炒的政策導(dǎo)向。嚴(yán)格來說，限售政策應(yīng)該精準(zhǔn)地表述為“限轉(zhuǎn)售”政策，而“限售”則更多的是當(dāng)前約定俗成的表述。觀察限售的版本，很多城市規(guī)定了購房者在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的兩年內(nèi)，相關(guān)房源是不允許轉(zhuǎn)讓和交易的，也不允許辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)。這實(shí)際上是在房屋二次交易中增加了流通環(huán)節(jié)的管控，進(jìn)而增加了房屋持有的成本。對于購房者來說，房屋的轉(zhuǎn)讓時(shí)間延長，很難做到快進(jìn)快出，套利空間也減小了。這對于打擊各類投資投機(jī)炒房需求是有積極作用的。對于部分三四線城市來說，不限購而限售的做法，則綜合考慮了去庫存和控房價(jià)的雙重目標(biāo)，也是穩(wěn)定市場的一種暫時(shí)性手段。預(yù)計(jì)后續(xù)隨著此類政策的推進(jìn)，部分限售房源會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U房源，進(jìn)而增加租賃市場的供應(yīng)。
事件二：萬達(dá)大規(guī)模急瘦身?轉(zhuǎn)讓637億資產(chǎn)包
7月19日，萬達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)集團(tuán)、富力地產(chǎn)在北京簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，萬達(dá)商業(yè)將北京萬達(dá)嘉華等77個(gè)酒店以199億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn)，將西雙版納萬達(dá)文旅項(xiàng)目、南昌萬達(dá)文旅項(xiàng)目等13個(gè)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)以438億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)。兩項(xiàng)交易總金額637億元，成為中國房地產(chǎn)歷史上最大的一宗并購交易。對此，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林表示，通過這次轉(zhuǎn)讓，萬達(dá)大幅減少負(fù)債，收回巨額現(xiàn)金。本次協(xié)議簽訂還標(biāo)志著，繼萬達(dá)商業(yè)之后，萬達(dá)文化旅游也走上“輕資產(chǎn)”品牌經(jīng)營之路。
評析：
早在2015年初，萬達(dá)就開始計(jì)劃通過“輕資產(chǎn)”模式，輸出品牌資源和管理運(yùn)營，從而加快三四線城市布局，并為公司提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。盡管如此，7月萬達(dá)對于旗下大部分房地產(chǎn)開發(fā)和酒店項(xiàng)目的大手筆出售，仍然令行業(yè)感到震驚。雖然本次資產(chǎn)出售將有效緩解了萬達(dá)的資金壓力，也大步推進(jìn)了其輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但公司未來發(fā)展的不確定性仍然存在。過去萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的成功主要源于其獲取中心城市或新城區(qū)低價(jià)商住地的能力，以及周邊住宅物業(yè)的銷售回款。然而，如此大刀闊斧的砍掉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，萬達(dá)失去了銷售物業(yè)提供的現(xiàn)金流支持。一方面，萬達(dá)在房地產(chǎn)行業(yè)的市場地位將被削弱；另一方面，后續(xù)萬達(dá)和政府談判的議價(jià)能力也將受到負(fù)面影響。
事件三：房地產(chǎn)板塊輪動(dòng)繼續(xù)?三四線異軍突起
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房價(jià)指數(shù)，本輪房價(jià)上漲周期中深圳率先在2015年啟動(dòng)，然后帶動(dòng)一線城市領(lǐng)漲全國；隨著2016年“325”政策的發(fā)布，滬深房價(jià)快速上漲的態(tài)勢得到了一定的遏制，以廈門、合肥、南京為代表的樓市四小龍接過了房價(jià)領(lǐng)漲的大旗；隨后在2016年3季度，無錫和鄭州又取而代之，成為了全國領(lǐng)漲的城市；之后全國城市多點(diǎn)開花，武漢、長沙等熱點(diǎn)二線城市的房價(jià)快速上漲，在2017年2季度之后，更多的三線城市如北海、無錫和蚌埠等加入了樓市火爆的行列。樓市熱度由一線城市傳至二線城市，然后又傳至三線城市，這也使得中國樓市首次出現(xiàn)了類似股市中的板塊輪動(dòng)現(xiàn)象。
評析：
本輪樓市短周期，板塊輪動(dòng)特征鮮明。主要原因有三：一是各地調(diào)控節(jié)奏不同，一線城市率先調(diào)控，部分投資者因溢出效應(yīng)而進(jìn)入都市圈城市和核心二線城市，當(dāng)二線城市也收緊調(diào)控后，部分投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)政策寬松的三四線城市；二是資金雖然寬松，但率先進(jìn)入具有很好基本面的一線城市，一線城市房價(jià)被推高之后，再進(jìn)入二三四線城市；三是區(qū)域樓市彈性不同，一線城市具有全國最好的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，并且醫(yī)療和教育資源豐富，吸引了大量高質(zhì)量人才，這些得天獨(dú)厚的條件使得一線城市的樓市彈性大，在上行周期中率先啟動(dòng)，其后才是二線城市，彈性弱的三四線最晚啟動(dòng)上漲。另外，棚改貨幣化也刺激了本輪三四線城市房價(jià)上漲。
事件四：京滬嚴(yán)打違規(guī)商住?市場交易漸成冰凍
2017年針對違規(guī)商住房，全國個(gè)別城市管制政策明顯收緊。３月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，明確商業(yè)、辦公類項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?月，上海市住建委等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作的意見》，對商辦類項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)一步整頓，其中規(guī)定，對已售未交付入住的項(xiàng)目，要按照商業(yè)辦公房屋功能進(jìn)行全面整改，由相關(guān)部門聯(lián)合驗(yàn)收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續(xù)。
評析：
2010年全國限購政策開啟，商品住宅交易的各類約束性條件開始增加，其后，部分城市出現(xiàn)“不限購不限貸”的商住項(xiàng)目。這些建筑擅自改變規(guī)劃，將原不屬于住宅用途的建筑違規(guī)轉(zhuǎn)為居住功能，原本就屬于房地產(chǎn)治理整頓范疇。但由于購買門檻相對較低，商住項(xiàng)目需求不斷增加，并逐漸為房地產(chǎn)投機(jī)、投資者搭建了溫床。歷史數(shù)據(jù)顯示，商住項(xiàng)目占商品房交易中的比重逐年上升。2017年后此類政策管控嚴(yán)厲程度超預(yù)期，包括北京、上海等城市的嚴(yán)厲打壓，也使得市場交易快速降溫。根據(jù)易居研究院發(fā)布的北京房地產(chǎn)市場報(bào)告，2017年6月至10月，北京新建商住房已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)5個(gè)月保持幾乎零成交狀態(tài)。對于此類庫存房源，預(yù)計(jì)未來和租賃市場的發(fā)展會(huì)有所結(jié)合，部分持有此類物業(yè)的開發(fā)商可能會(huì)進(jìn)行出租經(jīng)營。
事件五：互聯(lián)網(wǎng)巨頭進(jìn)軍房產(chǎn)?信用租房引導(dǎo)潮流
2017年，阿里巴巴、京東、騰訊先后宣布涉足租房業(yè)務(wù)，跟地方政府合作建立住房租賃監(jiān)管平臺，同時(shí)搭建長租公寓平臺拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)線。以阿里巴巴為例，10月份，支付寶宣布正式上線租房平臺，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州8個(gè)城市率先推廣信用租房,芝麻信用分達(dá)到650分以上，可免租房押金。支付寶在上海的信用租房試運(yùn)行顯示，提供信用免押金的房源雖然僅占房源數(shù)量的15%，但卻占據(jù)了80%的成交量，這證明信用租房模式非常受用戶歡迎。
評析：
2017年以來，國家連續(xù)出臺了多份重磅文件鼓勵(lì)住房租賃市場發(fā)展，預(yù)示住房租賃市場的風(fēng)口已至。各大互聯(lián)網(wǎng)公司先后宣布進(jìn)入住房租賃市場也在意料之中。其中，以支付寶為首的互聯(lián)網(wǎng)平臺，依托自身流量優(yōu)勢、信用體系和金融服務(wù)方案，將信用租房的概念引入市場。對于租客而言，可以憑借信用租房享受免押金、按月交租等優(yōu)惠，大大降低了租房的門檻。對于住房租賃企業(yè)而言，通過信用租房能夠更方便地找到優(yōu)質(zhì)客戶，提升市場競爭力，減少運(yùn)營成本。除了降低交易費(fèi)用之外，在信用租房模式下，交易信息變得更為透明。在這種模式下，租賃雙方的行為都將受到“信用”約束，過去因?yàn)樾畔⒉粚ΨQ造成的租賃關(guān)系不穩(wěn)定現(xiàn)象或?qū)⒌玫礁纳?。隨著承租人居住滿意度的提升，租賃住房相對于自有住房的替代性也將得以顯現(xiàn)。
事件六：環(huán)京房價(jià)領(lǐng)跌全國?熱點(diǎn)地區(qū)樓市降溫
2017年以來，環(huán)京樓市一直備受關(guān)注，不斷有媒體爆料環(huán)京市場的慘淡情況，尤其是環(huán)京市場的典型代表廊坊市場已經(jīng)進(jìn)入寒冬。從數(shù)據(jù)來看，2017年11月，廊坊的新建商品住宅成交量相比于高點(diǎn)的3月暴跌八成，二手房房價(jià)也下跌三成左右；2017年7月，廊坊燕郊的新房網(wǎng)簽量僅8套，燕郊樓市幾乎徹底冰封?；仡?017年，環(huán)京房價(jià)領(lǐng)跌全國，跌幅最大。與此同時(shí)，全國熱點(diǎn)地區(qū)樓市也陸續(xù)逐漸降溫。
評析：
環(huán)京地區(qū)領(lǐng)跌全國，主要有兩個(gè)因素，一是泡沫大；二是政策嚴(yán)。擁有都市圈概念的環(huán)京區(qū)域，原本受到投資客的追捧，而過去這輪房價(jià)上漲過程中，又出現(xiàn)了三次政策利好，分別為2015年設(shè)立通州副中心、2016年出臺京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃、2017年設(shè)立雄安新區(qū)。這三個(gè)區(qū)域政策利好，從2015年到2017年上半年，隨著大批投資投機(jī)需求涌入，環(huán)京房價(jià)累計(jì)暴漲了二倍至三倍。2017年3月北京出臺嚴(yán)厲的調(diào)控新政，北京樓市快速降溫，并傳遞到環(huán)京地區(qū)。更關(guān)鍵的是，廊坊市在2017年3月和6月分別出臺了調(diào)控政策，對外地人要求有三年社保，嚴(yán)厲程度遠(yuǎn)超環(huán)深區(qū)域和環(huán)滬區(qū)域，效果立竿見影。全國來看，熱點(diǎn)城市普遍按照“分類調(diào)控，因城施策”的原則出臺了相應(yīng)的調(diào)控政策，持續(xù)的高壓政策導(dǎo)致此前過熱的樓市逐漸降溫。
事件七：雄安新區(qū)千年大計(jì)?擺脫房地產(chǎn)依賴癥
2017年4月1日，中共中央、國務(wù)院宣布在河北雄安設(shè)立國家級新區(qū)。中央重視，級別較高，全新規(guī)劃，千年大計(jì)，國家大事，其改革創(chuàng)新的重大意義，比肩深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)和上海浦東新區(qū)。在4月6日舉行的京津冀協(xié)同發(fā)展工作推進(jìn)會(huì)議上，國務(wù)院副總理張高麗強(qiáng)調(diào)，要合理把握雄安新區(qū)的開發(fā)節(jié)奏，堅(jiān)決嚴(yán)禁大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，嚴(yán)禁違規(guī)建設(shè)，嚴(yán)控周邊規(guī)劃，嚴(yán)控入?yún)^(qū)產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)控周邊人口，嚴(yán)控周邊房價(jià)，嚴(yán)加防范炒地炒房投機(jī)行為，為新區(qū)規(guī)劃建設(shè)創(chuàng)造良好環(huán)境。時(shí)任河北省委書記趙克志也提出，雄安新區(qū)是體制與機(jī)制創(chuàng)新的高地和高端高新產(chǎn)業(yè)集聚地，不是大搞房地產(chǎn)開發(fā)，更不是炒房淘金的地方。
歐式古典 分割線
評析：
改革開道、民生為本、注重實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，未來的雄安新區(qū)去房地產(chǎn)化的決心非常堅(jiān)定。雄安新區(qū)不搞土地財(cái)政，不 走依賴房地產(chǎn)的城市發(fā)展老路，未來將在房地產(chǎn)方面進(jìn)行創(chuàng)新。新思路可用三句話概括：一是變土地平衡為城市平衡；二是變政府爭利為讓市民獲利；三是變產(chǎn)權(quán)少數(shù)人擁有為社會(huì)共有。雄安新區(qū)將全面落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”理念，更好地解決外來創(chuàng)業(yè)、就業(yè)者的居住問題，既要滿足不同群體的住房需求，又不能留下炒作空間。預(yù)計(jì)將推行租購并舉，其中公共租賃住房是大頭。雄安新區(qū)將是“二次房改”的樣本工程和試驗(yàn)田，將會(huì)探索“房住不炒”的住房制度，5-10年后，將形成全新住房模式，并可能被其他地區(qū)所借鑒。
事件八：租賃政策暖風(fēng)頻吹?租賃市場春天已來
2017年租賃政策頻出。5月，住建部發(fā)布《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》。7月，住建部等九部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》。8月，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》。10月，十九大提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃。12月，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議認(rèn)為，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，加快建設(shè)政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺。
評析：
多年來，在住房商品化、市場化的發(fā)展大潮中，過于重視買賣市場，而忽視了租賃市場。而2017年政府高度重視，持續(xù)發(fā)力，諸多國家層面政策集中出臺，多地也出臺了地方實(shí)施細(xì)則，企業(yè)參與熱情高漲。這預(yù)示著我國住房租賃市場的春天已經(jīng)來臨，2017年堪稱中國住房租賃市場發(fā)展元年。這一輪租賃政策的出臺，直擊了租賃市場的各類痛點(diǎn)。總體上看，此類市場的建立符合兩個(gè)基本導(dǎo)向。第一是房住不炒的方針，租賃市場的發(fā)展能較好地抑制炒房需求；第二是提高人民美好居住需要的目標(biāo)，租賃市場發(fā)展得好，可以增進(jìn)租戶的住房福利。而這兩個(gè)方面，也是房地產(chǎn)長效機(jī)制所追求的目標(biāo)。
事件九：十九大提房住不炒?穩(wěn)定房價(jià)已成國策
十九大提出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。此次會(huì)議明確提出了“房住不炒”的政策方針，這一方針在后續(xù)的各類會(huì)議上得到延續(xù)。比如2017年12月，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。
評析：
“房住不炒”寫入十九大報(bào)告，釋放出積極信號，體現(xiàn)了中央定性住房市場、穩(wěn)定價(jià)格的決心?！胺孔〔怀础睂⒊蔀槲磥砦迥晟踔粮L年份中住房市場發(fā)展的指導(dǎo)思想，也將成為房地產(chǎn)發(fā)展長效機(jī)制中的重要組成部分。相關(guān)措施正在落地推進(jìn)中，比如針對首付貸、消費(fèi)貸等資金違規(guī)流入樓市的現(xiàn)象，全國多地采取了較為嚴(yán)厲的政策，進(jìn)而有效推進(jìn)了房地產(chǎn)交易市場去杠桿。又如十九大后，住建部和發(fā)改委對全國重點(diǎn)城市的房屋銷售市場進(jìn)行檢查，尤其是重點(diǎn)檢查了銷售環(huán)節(jié)中違規(guī)收費(fèi)、變相漲價(jià)等做法。此類檢查和“房住不炒”的思路高度吻合，也呼應(yīng)了房地產(chǎn)長效發(fā)展機(jī)制的思路。
事件十：萬科并購普洛斯?晉級中國物流地產(chǎn)N0.1
2017年7月17日，萬科公告將與厚樸、高瓴資本、SMG、中銀集團(tuán)投資有限公司組成財(cái)團(tuán)，共同參與普洛斯（Global Logistic Properties Limited）的潛在私有化，股權(quán)比例為：厚樸投資占股21.3%、萬科集團(tuán)占股21.4%、高瓴資本占股21.2%、中銀集團(tuán)投資有限公司占股15%、普洛斯管理層占股21.2%。本次收購代價(jià)為3.38新加坡元/股，收購的總代價(jià)約159億新加坡元（約787億元人民幣），這筆交易最晚將于2018年4月14日之前完成。交易完成后，普洛斯將從新加坡交易所退市。11月底，該收購要約已獲普洛斯股東批準(zhǔn)。
評析：
早在2014年萬科就開始涉足物流地產(chǎn)行業(yè)，近兩年來，萬科一直在重點(diǎn)部署其物流板塊，目前已經(jīng)打造有物流品牌“萬緯物流地產(chǎn)”。7月份，萬科宣布參與亞洲物流地產(chǎn)巨頭普洛斯的私有化更是其多元化發(fā)展的一大突破。萬科未來將和普洛斯展開合作，有望在全球范圍內(nèi)打造全新的商業(yè)發(fā)展模式。另外，10月份，萬科公告認(rèn)繳15億元參設(shè)物流地產(chǎn)投資基金，將投資于中國境內(nèi)確定區(qū)域的物流地產(chǎn)項(xiàng)目。普洛斯作為全球領(lǐng)先的物流地產(chǎn)商，擁有豐富的物流地產(chǎn)基金管理經(jīng)驗(yàn)，萬科依靠和普洛斯的戰(zhàn)略協(xié)同及資源互補(bǔ)，將加快物流地產(chǎn)領(lǐng)域的投資運(yùn)作，發(fā)掘更多業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。經(jīng)此并購之后，萬科將成為全國物流地產(chǎn)的龍頭企業(yè)。相信未來，會(huì)有更多開發(fā)商會(huì)選擇通過并購手段，來拓展新的業(yè)務(wù)板塊,實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展。
